业主办理了房屋所有权证 是否必须交物业费

2009年7月20日,邱某购买了无锡市滨湖区的某小区住宅一套,约定交付期限为2011年6月30日。2011年6月27日,开发商发给邱某交房通知书等,通知其购买的房屋已具备交付条件,可以办理接房手续了。7月3日,邱某在物业公司有关人员的陪同下,对房屋进行了检查验收。验房记录单上记录了房屋存在的一些问题:地下室墙脚有水影、墙面霉斑、卫生间有积水等。邱某签字后写明“业主希望整改后重新让业主确认”,当日没有收取房屋钥匙,而是将大修理基金和契税交给开发商,并把办理“双证”的费用交给办证公司,但没有交纳物业费。邱某在交房费用清单(入住会签单)上签字。2012年4月1日,邱某办理了房屋的产权证和土地使用权证,但是一直没有领取房屋钥匙,也没有入住,从2011年7月1日起没有交过物业费。物业公司催讨未果的情况下诉至法院。

本案争议的核心问题在于涉案物业是否因属于《物业管理条例》中规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业”。

滨湖法院经审理认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。国务院《物业管理条例》规定,“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”。本案中,邱某在收房时,由于房屋存在问题要求整改,因而没有收房,物业公司也没有将房屋钥匙交给邱某,双方没有完成入住交接这个重要环节。虽然办理了房屋所有权证,但这并不能证明邱某已经收房。最终法院判决驳回物业公司的诉讼请求。

一审宣判后,原告不服,提起上诉,无锡市中级人民法院审理认为,原审判决事实清楚,程序合法,适用法律正确,最终判决驳回上诉,维持原判。

对于本案的争议问题,存在两种看法:

一种观点认为,既然房屋所有权已属于邱某,则房屋应当视为已经交付的物业,业主应交纳物业费。邱某于2012年4月1日办理涉案房屋的产权证和土地使用权证后,房屋所有权已经归邱某。根据涉案建筑的《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》等,在交付涉案房屋时,商品房整体质量属于已经符合交付条件。邱某主张的房屋问题不构成拒收房屋理由,验房的质量瑕疵问题不是房屋的根本性质量问题,属于房屋质量保修内容。在产权已经确定的情况下,邱某所有房屋已经享受了物业服务,应支付相应费用。

另一种观点认为,应根据房屋的实际交接情况,认定涉案物业未交付买受人,业主不应交纳物业费。本案中,邱某已于2012年4月1日办理了涉案房屋的产权证和土地使用权证,但其成为权利人之时,尚不能当然推定其已实际占有、使用了涉案房屋。尤其是涉案房屋在收房时,因存在某些问题需整改而并未收房,物业公司也未将房屋钥匙交给邱某,双方并没有完成入住交接这个重要环节。虽然邱某已经办理了产证登记,但并未实际行使对涉案物业的所有权,也未享受相应的物业服务,无需交纳物业费。

法院采纳了第二种意见。理由如下:

一、《物业管理条例》规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”,指按照正常程序建设单位尚未出售或尚未通知业主收房,或由于商品房出售人原因致使房屋未达到交付使用条件等情况下,使买受人(非自身原因所致)并未购买或未收房而并未享受物业服务,故在此前的物业服务费用由建设单位承担。当然该规定并不意味着买受人可以利用这样的规定而故意拖延收房。一般情况下,若买受人无正当理由拒绝收房的,以出卖人书面通知收房的日期为房屋交付日,此后物业服务费由买受人承担,相关风险也转由买受人承担。本案中,业主的房子确实已经享受了相应的物业服务,但是因为房屋未能完成验收交付,业主客观上无法享受物业服务,也就不需要交纳物业费。

二、入住交接才使业主成为被服务对象,才需按照合同约定交纳物业管理费及其他相关费用。本案涉及到了入住交接和物业管理两个问题。房屋买卖中的交付,从严格意义上讲,应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。根据法律规定,只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的惟一合法凭证。但是在实际操作中,由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房,而房屋在验收交接后至产权证办理期间,往往有一个较长的周期,这就使标的物的实际交付和权属证明的取得之间无法完全同步。因此,入住交接就成为房屋买卖交付中的一个重要环节,买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。现业主对开发商的交付提出了自己的意见且未接受房屋钥匙,则说明业主对房屋的交付并不认可,房屋未完成实际占有的转移,也未享有物业公司服务,则不应交纳物业管理费。

三、支付物业费的起始日期,一般情况下,房屋所有权人应按约定支付相应的物业费。本案中,邱某虽已经登记为业主,但与那些已实际使用房屋或具备使用条件但因自己的原因而未使用房屋的业主存在根本性的区别,属因客观原因尚不能完全行使业主对其所有的物业应当享有的权利。物业公司并未举证已经对验房问题予以处理维修,也未举证邱某因自身原因而拒绝收房。在未有证据证明邱某应收房而不收房的情况下,由邱某交纳物业费并不合理。

作者单位:无锡市滨湖区人民法院

(作者:佚名 编辑:研究室)


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