“小产权”的拆迁安置房屋的买卖合同效力法院能否认定

【 案情 】    

被告蒋某位于某镇的原有住房被拆迁,被告蒋某因此获得某镇一套拆迁安置房的购买权。2015年,被告蒋某向被告陈某出具委托书一份,委托被告陈某代办拆迁户头安置及处理相关事宜。原告顾某欲购买房屋,被告陈某领原告看房,原告顾某选定房屋一套。2015年,被告陈某出具收款收据一份,确认收到原告房款90000元。  

另查明,原告选定的房屋属于拆迁安置房,没有办理产权登记手续,原、被告双方也未能向法庭提交本案所涉房屋的规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法的建房手续。90000元房款中,被告蒋某得“户头钱”30000元,以蒋某的名义交给建设公司安置房款4万余元,余款由被告陈某所得。原、被告之间未签订房屋买卖合同。被告陈某已经将案涉房屋钥匙交于原告顾某,原告顾某并未装修入住。原告于2015年12月向法院起诉,请求判令买卖合同无效。  

裁判】  

案涉房屋属于农村集体土地上开发建设的房屋,无相应的规划施工等审批手续。按照城乡规划法律、行政法规规定,对于未取得建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理,属于国家有关行政机关的职权范围。当事人请求确认违法建筑的权利归属及内容的,法院不应予以受理,已经受理的,应驳回起诉。因此,对于未取得建设工程规划许可证的房屋买卖合同,人民法院不予受理。已经受理的,应驳回起诉。  

评析】  

1.案件背景  

在城市化进程中,拆迁安置房屋的买卖成为一种普遍的现象。部分拆迁安置房屋在建设过程中手续完备,取得了建设规划许可证等合法的建设许可和销售许可,被拆迁人在获得拆迁房屋后能够获得产权证,又称“大产权房”,该类房屋的买卖合同纠纷宜按照一般商品房买卖合同纠纷由法院依法处理,在审理中可以确认该类房屋的权属和内容,认定买卖合同的效力。目前,被拆迁户在拆迁过程中常常能获得两套以上的“小产权”房屋,除了满足实际居住使用之外,对于闲置的房屋进行买卖的情形逐渐增多。  

2.观点集成  

由于目前国家对于该类房屋的买卖的政策不明确,法律也未有明确的规定,全国法院对于涉“小产权”房屋买卖合同纠纷的处理裁判不一,除本案所执观点外,还存在两大观点:第一种观点认为,“小产权”房屋买卖合同应当有效,理由是我国对于此类房屋的相关法律规定尚未台、双方当事人就诉争房屋正式手续的办理并无明确约定,买卖双方对于房屋系小产权房的事实均知情,签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政性法规的强制性规定,即便未取得规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法建房手续。  

综上,该类房屋的买卖不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形,故合同应当有效。第二种观点认为,案涉房屋系农村集体土地上的房屋,并未取得规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法建房手续,且买卖的双方并未同一经济组织的成员,故该类房屋的买卖违法了《土地管理法》等法律的强制性规定,双方之间的房屋买卖合同无效。  

3、法理的考量  

我国目前对于小产权的拆迁安置房的无明确的法律、法规的规定及政策的导向,司法的裁判对于社会经济生活具有指引的作用,故法院不宜通过裁判的形式来引导小产权房屋的买卖,尤其不宜在法律规定不明确的情况下支持部分不受诚信的人利用法律的空子来索取其非法利益。然而法律的调整总是滞后的,在制定法的环境中,司法裁判应当有相对的界限。在现有立法不明朗的前提下,司法的调整不应使得立法具有被动性。因此,对于小产权的拆迁安置房屋的调整是立法的必然方向,在目前情形下,此类纠纷不宜属于法院的受案范围。  


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