缔约过失,某商场被判赔115000元

案情简介

2021年1月,沈某与某商场签订《租赁意向协议》,约定向某商场意向租赁两间商铺,并支付租赁意向金50000元。协议签订后,商场工作人员对沈某意向租赁的商铺提出装修要求,沈某为此与设计公司签订装修设计合同,并支出装修设计费11.5万元。之后,由于某商场不同意沈某装修设计中的一部分内容,双方为此产生争议。

2021年3月初,商场就沈某意向租赁的两间商铺分别与丁某、王某另行签订租赁意向协议,并直接将两间商铺交由此二人装修。2021年3月26日,该商场委托律师向沈某发送解除租赁意向协议通知。沈某遂向如皋法院起诉,要求判令某商场返还意向金50000元,并赔偿装修设计损失等215000元。

商场答辩认为,其与沈某所签的租赁意向协议中已约定,无论是否属于被告的原因导致正式的租赁合同未签订,被告都无需承担责任,只愿退还意向金50000元。

如皋法院经审理认为,原告沈某与被告某商场之间虽尚未订立正式的租赁合同,但已签订租赁意向协议,协议签订后,沈某支付了意向金,并为正式承租商铺做了一定的准备工作(如进行装修设计),被告某商场不得违背诚实信用原则与他人另行订立租赁意向协议,即使要另行订约也应当在明确告知原告、并与原告解除意向协议的前提下才可进行。

涉案商场在2021年3月26日前未正式提出过与原告解除意向协议,却于2021年3月初直接与他人另行再签租赁意向协议,并将商铺交由他人装修,该行为违反了诚实信用原则,构成缔约过失责任,应赔偿沈某的信赖利益损失。

原、被告之间的意向租赁协议中虽有某商场免责的条款,但该条款属于格式条款,对原告沈某无效。

最终,如皋法院根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第(二)项,第五百条第(三)项,第五百九十二条第二款,判决被告某商场退还原告沈某意向金50000元,并酌情认定赔偿沈某装修设计费11.5万元。该判决书现已生效。

法官说法

1.缔约过失责任。《中华人民共和国民法典》第五百条第(三)项规定,当事人在订立合同过程中有其他违背诚信原则的行为,造成对方损失的,应当承担赔偿责任。对于违背诚实信用原则的行为,应当理解为违反先合同义务的行为,通常有:未尽通知、告知、协助、照顾、保护等义务,增加了相对方的缔约成本而造成损失。本案中,某商场违背诚实信用原则,在未明确告知原告、并与原告解除意向租赁协议的情况下,直接另行与他人就同一商铺签订意向租赁协议,并将商铺交由他人装修,构成缔约过失责任,应承担对受害方基于诚实信用原则所产生信赖利益损失。

2.格式条款。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第(二)款规定,提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。本案中,双方租赁意向协议虽约定,无论是否属于被告的原因导致正式的租赁合同未签订,被告都无需承担责任,但由于租赁意向协议是某商场提供的格式合同文本,且该约定属于免除自身责任的格式条款,故应属无效。

法条链接

1.《中华人民共和国民法典》第四百九十七条:

有下列情形之一的,该格式条款无效:

(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;

(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;

(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百条:

当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:

(一)假借订立合同,恶意磋商;

(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

(三)有其他违背诚信原则的行为。

3.《中华人民共和国民法典》第五百九十二条:

当事人都违反合同的,应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生有过错的,可以减少相应的损失赔偿额。


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