买受人何种情况下可以行使合同解除权

【基本案情】

2012年1月18日,原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定被告将某商业B段1号店铺营业用房129.12㎡出卖给原告,总金额617193.60元。被告应当在2012年1月30日前将验收合格的商品房交付给原告,被告应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,原告享有解除权。合同签订后,原告共给付购房款614193.6元。2012年7月12日原告又缴纳电开户费、网络费、装修押金、物业费等共10904.13元给被告。同日,被告将合同约定的房屋交付给了原告,但至目前为止被告未能开具正式房屋销售发票给原告。

因原告不能办理房屋产权登记,原告于2015年5月7日向本院起诉,要求解除商品房买卖合同。

【案件焦点】

案涉商品房买卖合同能否解除。

【法院裁判要旨】

江苏省如皋市人民法院经审理认为,本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同合法有效。根据合同约定,原告已支付了购房等款,被告并已开具收据、清单给原告。双方约定的交房时间为2012年1月30日前,按上述约定被告应在2013年1月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,但被告至今未能有证据证明办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关进行了备案,即便按被告庭后提供的《产权初始登记证明单》复印件上记载的备案日期2014年8月1日,亦超过了约定期限,况且至今被告收到原告购房款后未开具正式发票,而该票据也是办理产权登记不可缺少的材料,故能确定原告未能办理房屋产权登记原因在被告,原告按照双方合同第十五条约定要求退房,被告返还房款,并赔偿损失合法有据。据此,如皋市人民法院判决如下:

一、解除原告吴某与被告南通XX房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。

二、被告南通XX房地产开发有限公司返还原告吴某购房款617193.6元。

三、被告南通XX房地产开发有限公司赔偿原告吴某所支出的电开户费、网络费、装修押金、物业费等10904.13元。

四、被告南通XX房地产开发有限公司支付原告吴某购房款617193.6元自2012年8月1日起至本判决生效之日止按银行同类贷款利息计算的利息。

五、原告吴某于判决生效后十日内将位于如皋市某店铺返还给被告南通XX房地产开发有限公司。

南通XX房地产开发有限公司不服提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为:案涉房屋交付使用时间为2012年7月12日,XX公司完成登记备案的时间应为2013年7月12日,但XX公司至2014年8月1日方取得案涉房屋的《产权初始登记证明单》,故吴某自2013年7月13日起取得解除合同的权利。合同的解除权应当及时行使,以维护法律关系的确定性。为消除权利人不及时行使合同解除权的不利因素,法律规定了解除权行使的除斥期间。吴某自2013年7月13日取得合同解除权,但至2015年5月7日才向原审法院提起诉讼要求解除合同,已超过法律规定的一年期限,其解除权已经丧失。2014年8月1日后吴某已可以办理房屋产权的转移登记,其解除合同的主要理由不复存在,且因其长期占用房屋并取得收益,为维护交易的安全稳定,本案亦不宜解除合同。原审法院判决解除合同存有不妥之处,本院依法予以纠正。虽然吴某的诉讼请求未得到支持,考虑到XX公司是违约方,吴某在本案中无违约行为,为保护守约方的合法权益,本院确定一、二审的案件受理费均由XX公司负担。据此,南通市中级人民法院判决如下:

一、撤销如皋市人民法院(2015)皋民初字第0336号民事判决。

二、驳回被上诉人吴某的诉讼请求。

【法官后语】

第一,应当正确理解司法解释相关规定的内涵。《商品房买卖司法解释》第15条和第19条分别规定了商品房买卖合同解除的两种情形,实践中因对两法条的理解不一,造成适用上的混乱。故对两法条应当仔细探究,正确理解。《商品房买卖司法解释》第15条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”第19条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”比较而言,两法条有下列不同之处:

首先,违约后果不同。第15条规定的情形是合同双方可以履行义务但未履行,可以督促对方履行;第19条则是指合同因出卖人违约,已经无法履行或者没有履行的必要,如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。

其次,立法本意不同。合同的解除一直是各国的立法者十分慎重对待的问题,解除权属于形成权,仅凭单方意思表示就可发生效力,若规定、行使不当,很容易权利的滥用。在第15条规定的情形下,合同尚有继续履行的可能,权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择,但法律必须给予其一定期间的限制。若权利人长期不行使解除权,会影响当事人双方权利义务关系的确定,进而影响交易安全,所以如果超过一定期限不行使解除权,应视为权利的丧失。但第19条规定的解除情形是合同已无继续履行的可能,则没有规定行使解除权的期限之必要。

再次,救济方式不同。合同中,在一方出现违约的情形时,行使解除权成为当事人自救的一种手段,《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。在《商品房买卖司法解释》第15条中当事人可以在经过催告期限后要求解除合同或者直接要求对方继续履行义务,但《解释》第19条由于构成根本违约,导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现,只能要求解除合同,并要求违约方赔偿损失。

第二、原告已经丧失合同解除权。本案中,被告房产公司已经按照约定向原告吴某交付房屋,合同已经部分履行,且其并未向原告明示不再向产权管理部门提供权属登记材料,或实际上无法提供相关材料,故而不应当适用《解释》第19条的规定。而根据合同约定,原告吴某自2013年7月13日起取得解除合同的权利,至原告2015年起诉时已经超过《解释》第15条规定的一年除斥期。法律规定解除权行使的除斥期间的目的,在于督促权利人及时行使权利。超过1年的解除权期限,应当视为权利人已经放弃了该项权利,故而原告吴某依法已经丧失了本案所涉房屋买卖合同的解除权。

第三、阻却合同履行的情形已经消失。一方面,吴某购买案涉房屋的目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权,并取得合法的登记手续,因其迟迟不能办理房产登记,故而提起本次诉讼。自2014年8月1日起,被告房产公司已经对江风小区房屋取得《产权初始登记证明单》,亦即表明从此时起,原告吴某已可以办理房屋产权的登记手续,原先阻却合同完全履行的情形已经不服存在,即吴某提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失,解除合同义务必要。另一方面,吴某已经长期占用案涉房屋并取得收益,如果解除合同,将对被告房产公司造成明显损失,且不利于交易的稳定,故而不能支持原告要求解除房屋买卖合同的诉请。当然,被告房产公司未按时使房屋具备产权转移登记条件,则应承担相应的违约责任,因原告未在本案中主张,可另案处理。


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